אי התאמה על אף אישור בדבר התאמה
מאת: ד"ר אינג' אברהם בן עזרא
בדרך כלל אישור בדבר תקינות המוצר מעיד על תקינותו. כך גם לגבי דירות. אלא שלגבי דירות חל חוק המכר (דירות) המוסיף זכויות לקונה, וכך, למשל, התניית תנאי מראש, לפיו קבלת הדירה על-ידי הקונה תיחשב כהוכחה מכרעת לתקינות הדירה ולאי-קיום כל טענת אי-התאמה - הוא תנאי מקפח. הוא הדין לגבי התניית תנאי, לפיו אישור מרשות מוסמכת או מאת מהנדס או יועץ של המוכר או אדריכל הבניין ייחשב כהוכחה מכרעת לתקינות הדירה. אישורים מסוג זה המונפקים על ידי רשות מוסמכת או רשות ציבורית או כל גורם בר-סמכא בלתי תלוי אחר, אינם מהווים הוכחת תקינות ואינם מעידים על התאמה; אישורים אלה אינם משתיקים טענה בדבר אי התאמה. אמנם יינתן משקל ראייתי לאישורים, אך אי ההתאמות תיבדקנה לגופן על אף האישורים.
ראה בעניין זה ע"א 85 / 449 היועץ המשפטי לממשלה נ' גד חברה לבניין בע"מ פד"י מ"ג (1) 183, עמוד 186, בית המשפט העליון, הנשיא מ' שמגר והשופטים ד' לוין, ו-י' מלץ, להלן ציטוט מפסק הדין בעניין זה:
"ועוד יוער: לאישורה של רשות מוסמכת או רשות ציבורית לגבי תקינותם של מיתקנים השייכים לרכוש המשותף בשעת מסירתם לידי הדיירים, כמו גם לכל אישור של גורם בר-סמכא בלתי תלוי אחר לגבי איכות המבנה, יינתן בוודאי משקל ראייתי נכבד בהתדיינות משפטית עתידית בה יהיו במחלוקת שאלות הנוגעות למילוי חיוביו של המוכר על-פי החוזה או על-פי הדין; אך מכאן ועד להקניית מעמד של ראיה מכרעת לאישור כזה, החוסמת כל ניסיון להוכיח היפוכו של דבר, ארוכה הדרך (והשווה ע"א 524/83, 528 [5], בעמ' 544)".
זאת ועוד, גם כאשר האישור הוא נכון ולא נפל בו פגם, עדיין תיתכן אי התאמה. להלן מספר דוגמאות:
א. הממ"ד אושר על ידי הג"א אולם אינו תואם את תוכנית המכר, לפיכך יש אישור - אך גם קיימת אי התאמה.
ב. על פי מפרט הדירה המחייב את הקבלן ביחסיו עם הקונה, נדרש כי לדירה יוצמדו 2 מקומות חנייה, על אך היותר בת 110 מ"ר. על פי התקנות החלות, לדירה ששטחה קטן מ- 120 מ"ר - די בחנייה אחת, לפיכך התוכניות אושרו על ידי מהנדס העיר לאחר שנבדקו ואושרו על ידי מחלקת החנייה בעירייה, וניתנה גם תעודת אכלוס. אף על פי כן, קיימת אי התאמה למפרט.
ראה דברי השופט יצחק מילנוב בעניין דומה כדלקמן, עם הדרשות [שאינן במקור] המתאימות להבהיר את הנאמר לעיל [ת"א 99 / 10756 מנדלוביץ מיכל נ' אלי יוחנן (פדאור 05 (28) 715 ), עמוד 6 שלום ירושלים, שופט: יצחק מילנוב]:
"אשר לטענת הנתבע, לפיה "מחוות דעתו הראשונה של מומחה ביהמ"ש עולה כי אם הג"א אישר את המקלט הרי שאין בו כל פגם . יודגש כי הבנין קיבל אישור אכלוס ואכן אין כל פגם במקלט" (ס' 13.5 לסיכומי הנתבע) - דברים אלו, בכל הכבוד, יש בהם משום הוצאת דברים מהקשרם ומשום הטעיית ביהמ"ש , שכן כל שכתב המומחה קליין בחוות דעתו הראשונה, בענין זה הוא: "לא ברור כיצד התקבל אישור הג"א הדרוש כתנאי לקבלת אישור אכלוס למקלט במצבו זה, וראוי לדעתי לחייב הנתבע בהצגת אישור הג"א " (ס' 3.2 לחוות-הדעת). אישור הג"א שניתן למקלט, כמו גם טופס האכלוס של הדירה, מעולם לא הוצגו ע"י הנתבע בפני בית המשפט , כפי שאף הדגיש המומחה קליין בחוות דעתו השניה. מכאן, חזקה היא כי אישורים אלו כלל לא ניתנו לנכס (או שניתנו לדירה בלבד, אך לא למקלט).
עם זאת, אפילו נניח, כי לנכס ניתן אישור אכלוס כדין, לרבות אישור של הג"א לאכלוס המקלט, הרי שאין לכך, למעשה, כל חשיבות לענין קיומה של אי התאמה , כמשמעה בחוק המכר דירות, קרי: אי-התאמה למפרט, לתקן רשמי או לתקנות התכנון והבניה . ההנחה העומדת ביסודו של חוק המכר דירות, הינה כי מדובר בדירה אשר אוכלסה כדין, שהרי עניינו של החוק בליקויים, שהתגלו בדירה "לאחר העמדת הדירה לרשות הקונה", ובמהלך המגורים בה, לאורך תקופת הבדק ותקופת האחריות. צא ולמד: אישור הג"א וטופס אכלוס אינם בבחינת "תעודת ביטוח", כנגד טענה של אי-התאמה על פי חוק המכר דירות , ואין בהם משום ראיה לכך שהמקלט חף מפגמים הנדסיים, שכן הוראות החוק מכוחם מוטלת החובה להוצאת האישורים הללו, כמו גם הרציונלים העומדים מאחוריהן - שונים תכלית השינוי, מאלו העומדים בבסיסו של חוק המכר דירות".
קל וחומר, כאשר האישור אינו כשורה וכן נפל בו פגם, כגון - ניתן אישור מהנדס העיר לדירה שתכנונה לא עומד בדרישות התקנות לעניין מדרגות פנימיות, או שהמעקים שבדירה אינם עומדים בדרישות התקנים, וכיוצא בזה. במקרים מסוג זה האישורים לא היו צריכים כלל להינתן, אולם בפועל הם ניתנו, ובמצב זה אינם גוברים על הוראות התקנים והתקנות, ואינם מבטלים את זכויות הדיירים. מקום שמהנדס העיר שגה - עדיין הקבלן חייב כלפי הקונה לספק דירה תקינה ותקנית ואינו רשאי להסתמך על אישורים פורמאליים.
עוד יש לדעת כי אישור אינו אמור להיות גורף אלא ספציפי. להלן כמה דוגמאות להבהרת הטענה:
א. בית חרושת למוצאי אלומיניום [דלתות וחלונות] עובד על פי תו תקן ובהשגחת מכון התקנים. כל המוצרים של בית החרושת יוצאים מהמפעל כשמוטבע בהם תו תקן. אלא שהרכבת החלונות והדלתות באתר נעשית על ידי בעלי מקצוע שונים, וייתכנו פגמים ואי התאמות בגלל הרכבה לקויה. לפיכך, תתקיים אי התאמה לתקן - אף על פי שהמוצר בו מדובר נושא תו תקן.
ב. זיגוג דלת המרפסת הוא זיגוג תקני ומוטבע בו תו תקן. הבדיקה שפריט זה עמד בה הייתה לגבי שימושו עבור חלון בשטח של עד 1.5 מ"ר, דרישה אחרת מאשר זיגוג לדלת רחבת מימדים בה מדובר, כל שלכאורה הזיגוג של דלת המרפסת עבר בדיקת מכון התקנים ואף אושר - אך למעשה קיימת אי התאמה.
ג. מפעל לייצור מיגון דלתות כניסה עם נעילה למלבן הדלת, עובד בהשגחת מכון התקנים וקיבל אישור ותו תקן על כל מוצריו. אין גם טענה בדבר אי התאמה לתקן של המוצר המוגמר - דלת כניסה לדירה. אלא שעל פי תקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל - 1970, התוספת השנייה, [להבדיל מתקן כלשהו], נדרש לגבי מיגון דלת כניסה כי יהיו בה עוקצים ל- 4 כיוונים, או שווה- ערך, בעוד שהמפעל בו מדובר מספק דלתות תקניות עם עוקצים לשלושה כיוונים. בבדיקה פרטנית מול מנכ"ל המפעל הוברר כי מול סוג מסוים של פריצות - הדלת בעלת 3 כיווני עוקצים נחותה וקלה יותר לפריצה מזו המעוגנת על ידי עוקצים ל- 4 כיוונים, ולפיכך אין כאן מוצר שווה-ערך לדרישת התקנות, וקיימת אי התאמה, על אף תו התקן.
לאמור, האישור צריך להיות צפציפי לסוג אי ההתאמה הנטענת כמו גם למוצר בו מדובר.
ראה ת"א 99 / 1307 משה זאב נ' י.ר.אחים עזרא חברה לבנין בע"מ [פדאור 07 (33) 504 ], עמוד 11, בית המשפט המחוזי תל אביב, שופט: אלטוביה מגן, שדן בנושא האישור הספציפי ופסק [ההדגשות אינן במקור]:
"הנתבעים הגישו לבית המשפט ולרוזנברג אישורים שונים שהוצאו לבניין הכוללים גם את חתימתו של אגוד ערים - שרות כבאות (נ/14 נ/15). בניגוד לטענת הנתבעים, כי מאישורים אילו ניתן ללמוד כי קיים אישור של כיבוי אש לגובהן של הארובות, לדעת רוזנברג אין ללמוד דבר מאישורים אילו, ומכמה סיבות: הראשונה, החתימות על שני האישורים אינן זהות. השנייה, לא ברור מה טיבם של האישורים הללו, היות שבתחתיתן צוין כי "כל האישורים טובים גם לתעודת גמר", ומכאן כי אין אישורים אילו מהווים תעודת גמר. השלישית, הכתובת בכל אישור שונה. ב-נ/14 הכתובת היא גרינשפן 26, ב-נ/15 בעמוד הראשון הכתובת היא גרינשפן 11, ובעמוד השני הכתובת היא גרינשפן 26. הואיל ומומחה בית המשפט רוזנברג לא סמך על אישורים אילו, ובשל שתיתכן סכנת נפשות במקרה של שריפה הוא תבע אישור ספציפי של כיבוי אש בקשר עם הארובות וגובהן והואיל ואישור ספציפי שכזה מעולם לא הוצג על אף שהיה לנתבעים די זמן והותר לעמוד בכך, על הנתבעים לפעול לקבלת אישור כדרישת המומחה, להכשיר את הארובות על פי דרישת המומחה או שרותי הכבאות כשהם מפנים את שרותי הכבאות לדרישת המומחה ולפצות את התובעים בסך של 13,000 - כקביעת המומחה. הפניה לשרותי הכבאות ולהסרת הליקוי תעשה ללא דיחוי נוסף".
אמנם בתיק משה זאב דובר על פריט בעל חשיבות בטיחותית, אולם אין לסייג את הדרישה לאישור ספציפי רק לגבי פריטים "בטיחותיים", ואין כל עדיפות לדרישת ההתאמה בין ליקוי "בטיחותי" לבין ליקוי "תברואתי" או אחר, לרבות ליקוי שלא ברורה למתדיינים סיבת הגדרתו כאי התאמה על ידי המחוקק.
?30 דצמבר 2007
מאת: ד"ר אינג' אברהם בן עזרא
בדרך כלל אישור בדבר תקינות המוצר מעיד על תקינותו. כך גם לגבי דירות. אלא שלגבי דירות חל חוק המכר (דירות) המוסיף זכויות לקונה, וכך, למשל, התניית תנאי מראש, לפיו קבלת הדירה על-ידי הקונה תיחשב כהוכחה מכרעת לתקינות הדירה ולאי-קיום כל טענת אי-התאמה - הוא תנאי מקפח. הוא הדין לגבי התניית תנאי, לפיו אישור מרשות מוסמכת או מאת מהנדס או יועץ של המוכר או אדריכל הבניין ייחשב כהוכחה מכרעת לתקינות הדירה. אישורים מסוג זה המונפקים על ידי רשות מוסמכת או רשות ציבורית או כל גורם בר-סמכא בלתי תלוי אחר, אינם מהווים הוכחת תקינות ואינם מעידים על התאמה; אישורים אלה אינם משתיקים טענה בדבר אי התאמה. אמנם יינתן משקל ראייתי לאישורים, אך אי ההתאמות תיבדקנה לגופן על אף האישורים.
ראה בעניין זה ע"א 85 / 449 היועץ המשפטי לממשלה נ' גד חברה לבניין בע"מ פד"י מ"ג (1) 183, עמוד 186, בית המשפט העליון, הנשיא מ' שמגר והשופטים ד' לוין, ו-י' מלץ, להלן ציטוט מפסק הדין בעניין זה:
"ועוד יוער: לאישורה של רשות מוסמכת או רשות ציבורית לגבי תקינותם של מיתקנים השייכים לרכוש המשותף בשעת מסירתם לידי הדיירים, כמו גם לכל אישור של גורם בר-סמכא בלתי תלוי אחר לגבי איכות המבנה, יינתן בוודאי משקל ראייתי נכבד בהתדיינות משפטית עתידית בה יהיו במחלוקת שאלות הנוגעות למילוי חיוביו של המוכר על-פי החוזה או על-פי הדין; אך מכאן ועד להקניית מעמד של ראיה מכרעת לאישור כזה, החוסמת כל ניסיון להוכיח היפוכו של דבר, ארוכה הדרך (והשווה ע"א 524/83, 528 [5], בעמ' 544)".
זאת ועוד, גם כאשר האישור הוא נכון ולא נפל בו פגם, עדיין תיתכן אי התאמה. להלן מספר דוגמאות:
א. הממ"ד אושר על ידי הג"א אולם אינו תואם את תוכנית המכר, לפיכך יש אישור - אך גם קיימת אי התאמה.
ב. על פי מפרט הדירה המחייב את הקבלן ביחסיו עם הקונה, נדרש כי לדירה יוצמדו 2 מקומות חנייה, על אך היותר בת 110 מ"ר. על פי התקנות החלות, לדירה ששטחה קטן מ- 120 מ"ר - די בחנייה אחת, לפיכך התוכניות אושרו על ידי מהנדס העיר לאחר שנבדקו ואושרו על ידי מחלקת החנייה בעירייה, וניתנה גם תעודת אכלוס. אף על פי כן, קיימת אי התאמה למפרט.
ראה דברי השופט יצחק מילנוב בעניין דומה כדלקמן, עם הדרשות [שאינן במקור] המתאימות להבהיר את הנאמר לעיל [ת"א 99 / 10756 מנדלוביץ מיכל נ' אלי יוחנן (פדאור 05 (28) 715 ), עמוד 6 שלום ירושלים, שופט: יצחק מילנוב]:
"אשר לטענת הנתבע, לפיה "מחוות דעתו הראשונה של מומחה ביהמ"ש עולה כי אם הג"א אישר את המקלט הרי שאין בו כל פגם . יודגש כי הבנין קיבל אישור אכלוס ואכן אין כל פגם במקלט" (ס' 13.5 לסיכומי הנתבע) - דברים אלו, בכל הכבוד, יש בהם משום הוצאת דברים מהקשרם ומשום הטעיית ביהמ"ש , שכן כל שכתב המומחה קליין בחוות דעתו הראשונה, בענין זה הוא: "לא ברור כיצד התקבל אישור הג"א הדרוש כתנאי לקבלת אישור אכלוס למקלט במצבו זה, וראוי לדעתי לחייב הנתבע בהצגת אישור הג"א " (ס' 3.2 לחוות-הדעת). אישור הג"א שניתן למקלט, כמו גם טופס האכלוס של הדירה, מעולם לא הוצגו ע"י הנתבע בפני בית המשפט , כפי שאף הדגיש המומחה קליין בחוות דעתו השניה. מכאן, חזקה היא כי אישורים אלו כלל לא ניתנו לנכס (או שניתנו לדירה בלבד, אך לא למקלט).
עם זאת, אפילו נניח, כי לנכס ניתן אישור אכלוס כדין, לרבות אישור של הג"א לאכלוס המקלט, הרי שאין לכך, למעשה, כל חשיבות לענין קיומה של אי התאמה , כמשמעה בחוק המכר דירות, קרי: אי-התאמה למפרט, לתקן רשמי או לתקנות התכנון והבניה . ההנחה העומדת ביסודו של חוק המכר דירות, הינה כי מדובר בדירה אשר אוכלסה כדין, שהרי עניינו של החוק בליקויים, שהתגלו בדירה "לאחר העמדת הדירה לרשות הקונה", ובמהלך המגורים בה, לאורך תקופת הבדק ותקופת האחריות. צא ולמד: אישור הג"א וטופס אכלוס אינם בבחינת "תעודת ביטוח", כנגד טענה של אי-התאמה על פי חוק המכר דירות , ואין בהם משום ראיה לכך שהמקלט חף מפגמים הנדסיים, שכן הוראות החוק מכוחם מוטלת החובה להוצאת האישורים הללו, כמו גם הרציונלים העומדים מאחוריהן - שונים תכלית השינוי, מאלו העומדים בבסיסו של חוק המכר דירות".
קל וחומר, כאשר האישור אינו כשורה וכן נפל בו פגם, כגון - ניתן אישור מהנדס העיר לדירה שתכנונה לא עומד בדרישות התקנות לעניין מדרגות פנימיות, או שהמעקים שבדירה אינם עומדים בדרישות התקנים, וכיוצא בזה. במקרים מסוג זה האישורים לא היו צריכים כלל להינתן, אולם בפועל הם ניתנו, ובמצב זה אינם גוברים על הוראות התקנים והתקנות, ואינם מבטלים את זכויות הדיירים. מקום שמהנדס העיר שגה - עדיין הקבלן חייב כלפי הקונה לספק דירה תקינה ותקנית ואינו רשאי להסתמך על אישורים פורמאליים.
עוד יש לדעת כי אישור אינו אמור להיות גורף אלא ספציפי. להלן כמה דוגמאות להבהרת הטענה:
א. בית חרושת למוצאי אלומיניום [דלתות וחלונות] עובד על פי תו תקן ובהשגחת מכון התקנים. כל המוצרים של בית החרושת יוצאים מהמפעל כשמוטבע בהם תו תקן. אלא שהרכבת החלונות והדלתות באתר נעשית על ידי בעלי מקצוע שונים, וייתכנו פגמים ואי התאמות בגלל הרכבה לקויה. לפיכך, תתקיים אי התאמה לתקן - אף על פי שהמוצר בו מדובר נושא תו תקן.
ב. זיגוג דלת המרפסת הוא זיגוג תקני ומוטבע בו תו תקן. הבדיקה שפריט זה עמד בה הייתה לגבי שימושו עבור חלון בשטח של עד 1.5 מ"ר, דרישה אחרת מאשר זיגוג לדלת רחבת מימדים בה מדובר, כל שלכאורה הזיגוג של דלת המרפסת עבר בדיקת מכון התקנים ואף אושר - אך למעשה קיימת אי התאמה.
ג. מפעל לייצור מיגון דלתות כניסה עם נעילה למלבן הדלת, עובד בהשגחת מכון התקנים וקיבל אישור ותו תקן על כל מוצריו. אין גם טענה בדבר אי התאמה לתקן של המוצר המוגמר - דלת כניסה לדירה. אלא שעל פי תקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל - 1970, התוספת השנייה, [להבדיל מתקן כלשהו], נדרש לגבי מיגון דלת כניסה כי יהיו בה עוקצים ל- 4 כיוונים, או שווה- ערך, בעוד שהמפעל בו מדובר מספק דלתות תקניות עם עוקצים לשלושה כיוונים. בבדיקה פרטנית מול מנכ"ל המפעל הוברר כי מול סוג מסוים של פריצות - הדלת בעלת 3 כיווני עוקצים נחותה וקלה יותר לפריצה מזו המעוגנת על ידי עוקצים ל- 4 כיוונים, ולפיכך אין כאן מוצר שווה-ערך לדרישת התקנות, וקיימת אי התאמה, על אף תו התקן.
לאמור, האישור צריך להיות צפציפי לסוג אי ההתאמה הנטענת כמו גם למוצר בו מדובר.
ראה ת"א 99 / 1307 משה זאב נ' י.ר.אחים עזרא חברה לבנין בע"מ [פדאור 07 (33) 504 ], עמוד 11, בית המשפט המחוזי תל אביב, שופט: אלטוביה מגן, שדן בנושא האישור הספציפי ופסק [ההדגשות אינן במקור]:
"הנתבעים הגישו לבית המשפט ולרוזנברג אישורים שונים שהוצאו לבניין הכוללים גם את חתימתו של אגוד ערים - שרות כבאות (נ/14 נ/15). בניגוד לטענת הנתבעים, כי מאישורים אילו ניתן ללמוד כי קיים אישור של כיבוי אש לגובהן של הארובות, לדעת רוזנברג אין ללמוד דבר מאישורים אילו, ומכמה סיבות: הראשונה, החתימות על שני האישורים אינן זהות. השנייה, לא ברור מה טיבם של האישורים הללו, היות שבתחתיתן צוין כי "כל האישורים טובים גם לתעודת גמר", ומכאן כי אין אישורים אילו מהווים תעודת גמר. השלישית, הכתובת בכל אישור שונה. ב-נ/14 הכתובת היא גרינשפן 26, ב-נ/15 בעמוד הראשון הכתובת היא גרינשפן 11, ובעמוד השני הכתובת היא גרינשפן 26. הואיל ומומחה בית המשפט רוזנברג לא סמך על אישורים אילו, ובשל שתיתכן סכנת נפשות במקרה של שריפה הוא תבע אישור ספציפי של כיבוי אש בקשר עם הארובות וגובהן והואיל ואישור ספציפי שכזה מעולם לא הוצג על אף שהיה לנתבעים די זמן והותר לעמוד בכך, על הנתבעים לפעול לקבלת אישור כדרישת המומחה, להכשיר את הארובות על פי דרישת המומחה או שרותי הכבאות כשהם מפנים את שרותי הכבאות לדרישת המומחה ולפצות את התובעים בסך של 13,000 - כקביעת המומחה. הפניה לשרותי הכבאות ולהסרת הליקוי תעשה ללא דיחוי נוסף".
אמנם בתיק משה זאב דובר על פריט בעל חשיבות בטיחותית, אולם אין לסייג את הדרישה לאישור ספציפי רק לגבי פריטים "בטיחותיים", ואין כל עדיפות לדרישת ההתאמה בין ליקוי "בטיחותי" לבין ליקוי "תברואתי" או אחר, לרבות ליקוי שלא ברורה למתדיינים סיבת הגדרתו כאי התאמה על ידי המחוקק.
?30 דצמבר 2007
מהנדס יועץ בתכנון ובנייה
www.benezra.co.il
www.benezra.co.il
